Viele Fragen rund um ein Pachtverhältnis- Pachtgegenstand genau prüfen

Geschrieben am 20.01.2018

Ein Pachtvertrag unterliegt nicht dem Mietrechtgesetz. So kann u.a. rechtswirksam auf Investitionsersatz verzichtet werden. Das heißt bei Beendigung eines Pachtvertrags hat der Pächter diesfalls keinen Anspruch auf Investitionsersatz. Im Vertrag ist daher ganz genau festzulegen, was mit den Investitionen im Falle der Beendigung des Pachtverhältnisses zu passieren hat. Wobei zu beachten ist, dass es auch bei einem auf bestimmte Zeit befristeten Pachtverhältnis zu einer vorzeitigen Beendigung des Pachtverhältnisses kommen kann. Dies wenn über Verpächter Insolvenzverfahren eröffnet wird, und Pachtverhältnis nicht im Grundbuch einverleibt worden ist. Denn im Fall einer Zwangsversteigerung ist der Erwerber, wenn dies nicht im Grundbuch einverleibt war, nicht an das Pachtverhältnis gebunden. Aber auch bei Verkauf des Pachtobjekts kann der Erwerber den Pachtvertrag trotz Befristung oder Kündigungsverzicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und-termine kündigen. Es empfiehlt sich daher folgende Klausel in den Pachtvertrag aufzunehmen:

Sollte das Pachtobjekt an einen Rechtsnachfolger des Verpächters veräußert werden, wird hiermit eine automatische volle Vertragsübernahme vereinbart. Der Rechtsnachfolger tritt somit in sämtliche Rechte und Pflichten des Verpächters ein. Der Verpächter ist verpflichtet, seinem Rechtsnachfolger den gegenständlichen Pachtvertrag zur Kenntnis zu bringen und bei sonstigem Schadenersatz alle Rechte und Pflichten, wie insbesondere die Vereinbarungen über die Vertragsdauer an diesen zu übertragen.

Zur Absicherung des Pachtverhältnisses empfiehlt sich eine Eintragung des Pachtvertrages ins Grundbuch.

Vor Abschluss eines Pachtvertrags ist eine Bonitätsprüfung des Verpächters als auch natürlich eine genaue Klärung der grundbücherlichen Verhältnisse vorzunehmen ( Servitute, Anmerkungen von Klagen etc).

Auch die Erhaltungspflicht/ Instandsetzungsverpflichtung betreffend das Pachtobjekt ist frei vereinbar. Denn: vertragliche Vereinbarungen, wonach die Instandhaltungs-Erhaltungs- und Verbesserungspflichten ganz oder teilweise dem Pächter auferlegt wird, sind, zulässig und rechtswirksam, da das ABGB nachgiebiges Recht enthält. Es ist daher genau zu vereinbaren welche Reparaturen, Verbesserungen vom Pächter vorzunehmen sind, und welche vom Verpächter.
Es sind weiters Zuständigkeiten betreffend der Verkehrssicherungspflichten des Pachtobjekts, wie Schneeräumung, genau zu klären.
Weiters ist festzuhalten welche Änderungen am Bestandobjekt der Pächter vornehmen kann, ohne, dass es hierfür einer gesonderten Zustimmung des Verpächters bedarf.


Bei einer Pacht sind auch die näheren Umstände zum Betrieb um Vertrag festzuhalten, daher Zweck des Pachtgegenstandes, Öffnungs- Schließzeiten etc.
Da ein Pachtverhältnis nicht dem Mietrechtgesetz unterliegt, kann die Höhe des Pachtzinses grundsätzlich frei vereinbart werden. Kommt es in etwa zu Investitionen, so sollten jedenfalls, wenn es für diese bei Beendigung des Pachtverhältnisses schon keinen Ersatz gibt, die Investitionen bei der Höhe des Pachtzinses zu Gunsten des Pächters berücksichtigt werden. Üblich ist neben einem monatlichen Pachtzins auch die prozentuelle Beteiligung des Verpächters am Umsatz. Hier sollte ein örtlicher Marktvergleich der Pachtzinse durchgeführt werden. Weiters empfiehlt sich die Möglichkeit der Kündigung des Pachtverhältnisses für den Fall zu vereinbaren, dass sich ein wirtschaftlicher Erfolg des Pachtgegenstandes nicht einstellt. Denn in der Praxis kommt es oft vor, dass sich die Prognosen eines Businessplans nicht realisieren lassen, und der Pächter dann an ein nicht gewinnbringendes Pachtobjekt und/ oder viel zu hohen Pachtzins gebunden ist. Da das Pachtverhältnis nicht dem Mietrechtgesetz unterliegt, sind auch die Betriebskosten frei vereinbart. So ist eben ganz genau festzuhalten, welche Kosten- und in welcher Art der Verrechnung- dem Pächter zur Vorschreibung gelangen. In der Praxis erfolgt die Verrechnung der Betriebskosten zum Beispiel oft über ein Akonto. Die fixe Abrechnung der Betriebskosten erfolgt dann zu einem bestimmten Stichtag wenn die jeweilige Betriebskostenrechnung vorliegt. Bei befristeten Pachtverhältnissen sind auch genaue Überlegungen an die Pachtdauer anzustellen. Ist der Zeitraum zu kurz, kann da möglicherweise noch kein Gewinn erwirtschaftet werden, und der Verpächter ist bei einer Befristung des Pachtverhältnisses bei Zeitablauf -außer es wurde eine Option ausdrücklich vereinbart- nicht zur Verlängerung des Vertrags verpflichtet. Da kann es sein, dass ein Pächter viel investiert, die Investitionen bei Beendigung des Pachtverhältnisses nicht ersetzt bekommt, und dann ein Nachpächter/ oder auch der Verpächter selbst von den Investitionen profitiert. Ist die Pachtdauer hingegen aber zu lange, ist der Pächter mitunter an einen nicht gewinnbringenden Standort/ Pachtobjekt gebunden. Besonderes Augenmerk sollte in dem Pachtvertrag auch darauf verwendet werden, welche Gründe eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit darstellen sollen.
Eine Pacht ist kein Unternehmenskauf, daher haftet der Pächter nicht für Schulden des Verpächters. Jedoch haftet der Pächter zwingend nach dem AVRAG ( Arbeitsvertragsrechts- Anpassungsgesetz) für übernommene Arbeitsverhältnisse. Der Betriebsübernehmer tritt daher nahtlos mit allen Rechten und Pflichten (zB Abfertigungs-, Urlaubsanspruch) in die zum Zeitpunkt der Betriebsübergabe bestehenden Arbeitsverhältnisse ein. Um die zu übernehmenden Verpflichtungen zu kennen, ist es für den Pächter wichtig, einen Überblick über sämtliche Dienstverhältnisse zu erhalten.
Daher es sind vor Anpachtung die Arbeitsverhältnisse/ Verträge genau durchzugehen, allfällige Kündigungen von Arbeitsverhältnissen sind vor Anpachtung vom Verpächter durchzuführen.
Das Pachtverhältnis ist genau, dies bevorzugt unter Beigabe der Pläne, zu beschreiben. Dies um so mehr, wenn nur ein Teil eines Bestandobjektes zur Anpachtung gelangt. Da es sonst später oft zu Streitigkeiten zwischen Verpächter und Pächter kommt, was nun Teil des Bestandobjektes ist, und was nicht.
Eine Kaution sollte entweder über einen Bankkredit oder über ein Sparbuch erfolgen. Die Abstraktheit der Bankgarantie führt dazu, dass die Bank, wenn der Garantiebetrag vom Verpächter geltend gemacht wird, diesen grundsätzlich auszuzahlen hat, ohne hinterfragen zu können, ob dieser tatsächlich zu Recht abgerufen wurde. Allfällige Streitigkeiten über das Bestehen des Anspruchs können erst später ausgetragen werden. Von Barkautionen ist abzuraten. Wichtig ist im Zusammenhang mit der Kaution eben bei Pachtvertragsabschluss den genauen Zustand des Pachtobjekts bei Übergabe festzuhalten. Sonst läuft der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses Gefahr, dass der Verpächter meint, dass aufgrund von Mängeln die Kaution nicht oder nur teilweise zurückbezahlt wird.

Der Pächter ist verantwortlich, dass der Betreib über die erforderlichen Bewilligungen/Berechtigungen verfügt. Es ist daher vor Anpachtung genau zu klären welche Bewilligungen/Genehmigungen vorhanden sind und welche für den ordnungsgemäßen Betrieb allenfalls fehlen. Auch dies ist vertraglich festzuhalten. Weites ist zu klären, welche Versicherungen, welche Lieferverträge vom Pächter übernommen werden, und welche nicht. Auch in diese Verträge ist Einsicht zu nehmen.

Zu Klären sind auch Marken/Urheberrecht, daher zum Beispiel ob das Geschäftsschild, Logo des Verpächters vom Pächter weiter verwendet werden kann und wenn ja, zu welchem Zweck. Auch sind Fragen der Barrierefreiheit ( dies geregelt im Bundes- Behindertengleichstellungs- Gesetz) zu klären.

Es ist weiters zu klären welches Inventar mitgepachtet wird, und welches Inventar vom Pächter gekauft wird, daher bei Beendigung des Pachtverpächters vom Pächter nicht zurückzustellen ist.

Bei einer geplanten Pachtung ist das Pachtobjekt einem Röntgenblick zu unterziehen. Besser viel Arbeit in die Vertragsgestaltung legen, als man hat später Rechtsstreitigkeiten.
Besser Vorsorgen, als Nachsorgen!
Bei Fragen rund um ein Pachtverhältnis oder auch Bonität, Grundbuch vereinbaren Sie sich bitte einen Termin bei Rechtsanwältin Mag. Katharina Braun office@rechtsanwaeltin-braun.at

 

 
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