Der Provisionsanspruch des Maklers

Geschrieben am 21.01.2017

Information zum Immobilienmakler?

Wann und in welcher Höhe ist die Maklerprovision zu bezahlen?
Auftraggeber eines Maklers können sowohl der Abgeber einer Immobilie als auch ein Interessent sein.

Meistens ist der Makler als sogenannter „ Doppelmakler“ tätig, das heißt für die Vermittlung ein und desselben Objekts ist der Makler sowohl für den Abgeber als auch für den Interessenten tätig. Gegenüber Konsumenten muss auf eine Tätigkeit als Doppelmakler hingewiesen werden.

Gibt man einem Makler einen Alleinvermittlerauftrag, so soll man sich der Fähigkeit des Makler sehr sicher sein, denn in der Zeit des aufrechten Alleinvermittlerauftrags darf dieses Objekt nur von diesem Makler vermittelt werden, wird es in dieser Zeit doch von einem anderen Makler vermittelt, so entsteht trotzdem der Provisionsanspruch gegenüber dem Abgeber, dieser hat dann zwei Maklern zu zahlen.

Viele glauben fälschlich, dass wenn sie mit einem Interessenten nach Ablauf des (Allein)vermittlungsauftrags das Geschäft abschließen, kein Provisionsanspruch zu bezahlen wäre, jedoch (richtig) gilt; ist der Abnehmer dem Abgeber vom Makler zugeführt worden, so hat dieser sehr wohl einen Provisionsanspruch. Dies in etwa wenn nach Ablauf des Alleinvermittlungsauftrags, der Eigentümer selbst eine Anzeige mit einem geringeren Preis schaltet, meldet sich darauf hin ein Interessent mit dem vom vorigen/ zwischenzeitlich beendeten Makler bereits eine Besichtigung der Immobilie durchgeführt worden ist, und kommt es zu einem Kaufabschluss, so hat der Makler sehr wohl Anspruch auf Provision ( vgl. zb 8 Ob 74/15p).

Höhe der Provision

Geregelt sind die Höchstsätze der Provision in der Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes – und Ausübungsregeln für Immobilienmakler.

Diese lauten wie folgt:

Kauf und Tauschgeschäfte über Immobilien und Unternehmen

Kauf, Verkauf, Tausch von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, ideellem Miteigentum, Wohnungseigentum, Unternehmen oder Unternehmensbeteiligungen

oder Unternehmensbeteiligungen
  • Wert bis € 36.336,42: 4 %
  • Wert von € 36.336,42 bis € 48.448,51: 1.453,46 gem. §12 Abs 4 Immobilienmaklerverordnung
  • mehr als € 48.448,51: 3 %
Mietverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser für Provisionsvereinbarungen ab 01.09.2010

BMM=Bruttomonatsmiete

Vertragsdauer vom Vermieter vom Mieter
Vertrag mehr als 3 Jahre oder unbefristet 3 BMM 2 BMM
Vertrag bis zu 3 Jahre 3 BMM 1 BMM
Ergänzungsprovision auf Höchstbetrag bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis  höchstens 1/2 BMM höchstens 1/2 BMM

 

Vermittlung von Geschäftsräumen aller Art (Haupt- und Untermieten)

BMM=Bruttomonatsmiete

Vertragsdauer vom Vermieter vom Mieter
Unbefristet oder länger als 3 Jahre 3 BMM 3 BMM
Befristung auf mindestens 2, jedoch nicht mehr als 3 Jahre 3 BMM 2 BMM
Befristung kürzer als 2 Jahre 3 BMM 1 BMM

 

Zu diesen Höchstsätzen ist die Ust dazu zu rechnen.

Hierbei handelt es sich um höchst zulässige Provisionssätze. Diese dürfen gleichzeitig sowohl vom Abgeber als auch Abnehmer/Interessenten ( also doppelt) verlangt werden. Wird der Höchstsatz bei einem der beiden nicht voll ausgeschöpft; darf der verbleibende Betrag dem anderen auf die Höchstgrenze zugeschlagen werden.

Ist der Kaufvertrag für den Käufer von einer Fremdfinanzierung abhängig, so ist unbedingt vom Käufer -dies sowohl gegenüber dem Abgeber als auch dem Makler- in das Anbot hineinzunehmen, dass das Anbot nur unter der Bedingung abgegeben wird, dass von der Bank der Kredit gewährt wird, denn wird dies nicht gemacht, bleibt dem Makler, auch wenn die Finanzierung scheitert, sein Provisionsanspruch erhalten.

Der Provisionsabschluss entsteht mit Abschluss des Rechtsgeschäfts, für welches die Tätigkeit des Makler verdienstlich war, daher dem Abgeber wird ein bis dato unbekannter Interessent zugeführt, dem Interessenten wird ein bis dato ihm unbekanntes Objekt namhaft gemacht. Für den Erwerb des Provisionsanspruchs reicht die Unterfertigung des verbindlichen Kaufanbots. Ob wirklich abgeschlossen ( daher gekauft/ gemietet) wird obliegt dem Auftraggeber, es kann daher das Rechtsgeschäft auch abgelehnt werden, und besteht dann für den Makler kein Anspruch auf Provision. Anders nur wenn der Auftraggeber den Geschäftsabschluss nur deshalb verweigert, weil er den Makler um seine Provision bringen will. Beweislast hierfür trägt der Makler ( siehe hierzu auch die Bestimmung des § 15 Maklergesetz). Ist im Anbot ein Rücktrittsrecht vereinbart oder wird ein zulässiges Rücktrittsrecht in Anspruch genommen, dann entfällt der Provisionsanspruch. Kommt es zu keiner Vermittlung so hat der Makler, außer es wurde etwas anderes vereinbart, keinen Anspruch auf Entgelt für Besichtigungen, Kosten der  Inseratschaltungen etc.

Der Provisionsanspruch kann bei erfolgreicher Anfechtung wegen Irrtums des Kaufvertrags ( zB entgegen der Info des Maklers gibt es keine Baubewilligung, oder im Nachhinein kommt ein wesentlicher Baumangel hervor, das Gebäude ist abzureißen etc) im Nachhinein wegfallen

Gewährt der Abgeber ( Vermieter, Verkäufer) dem Käufer/ Mieter einen Nachlass vom Preis mit welchem die Immobilie angeboten worden ist, so reduziert dies nur dann die Provision, wenn dieser Nachlass schon bei Geschäftsabschluss vereinbart worden ist.

Der Makler hat auf die Provisionspflicht den Auftraggeber ( dies eben meist Abgeber und Interessent) hinzuweisen, ebenso ist die Höhe der Provision anzugeben.

In der Praxis sind durchaus die Makler bereit weniger als die Höchstsätze zu verlangen, eine derartige Honorarreduktion muss aber jedenfalls vor Abschluss des Rechtsgeschäfts ( Anbot) verbindlich vereinbart werden.

 

Bei Tod oder Konkurs des Auftraggebers oder Maklers erlischt der Maklervertrag.

 

Vor Zustandekommen des Geschäftes und vor Ablauf einer allfälligen Rücktrittsfrist für Konsumenten dürfen vom Makler keine Anzahlungen, Provisionszahlungen angenommen werden.

 

Ein Makler darf keinen Maklervertrag anschließen, wenn er weiß oder wissen müsste, dass mit einem anderen Makler noch ein Alleinvermittlungsauftrag aufrecht ist, hält sich ein Makler daran nicht, so könnte dieser auf Unterlassung/ allenfalls auch Schadenersatz vom Exklusiv

 

 
Haben Sie weitere Fragen, dann wenden Sie sich bitte an Rechtsanwältin Mag. Katharina Braun unter office@rechtsanwaeltin-braun.at