Risken bei Immobilieninvestments

Geschrieben am 30.05.2012

Komplexe Konstruktionen mit Restrisiko.

Außer Immobilieninvestments gibt es noch andere Spielarten des Immobilieninvestments, welche nicht risikolos sind.

 So hängt bei geschlossenen Fonds der Veranlagungserfolg davon ab, dass sich die Immobilie, in die investiert wurde, am Laufzeitende mit Gewinn verkaufen lässt.

Der Markt kennt jedoch noch weitere Facetten:“ Zum Beispiel wird die klassische Schuldverschreibung mit fester Laufzeit und im Regelfall fester Verzinsung auch in Form von Immobilienanleihen angeboten“, erklärt Christian Thaler, Partner bei Fellner Wratzfeld. Sie unterscheiden sich von Unternehmensanleihen nur insoweit, als sie zusätzlich hypothekarisch gesichert sind – jedoch meist ohne Grundbucheintragung, diese wäre kaum praktikabel und zu teuer. „Deshalb sind Sicherheitentreuhandlösungen nötig“, so Thaler. Diese seien allerdings mit rechtlichen „ Restunsicherheiten“ verbunden: „Investoren sollten sich genau informieren.“

Gefragt sind auch direkte Beteiligungen. „Während Gewerbeimmobilien aufgrund der unsicheren Wirtschaftslage derzeit nur schwer zu vermieten sind, wird auf dem Immobilienmarkt gekauft, was nur geht“, so Wirtschaftskammer – Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich. Und zwar auch in Form von Bauherrenmodellen: Mehrere Anleger kaufen gemeinsam ein renovierungsbedürftiges Zinshaus, sanieren es und vermieten die Wohnungen.

Der Hauptzweck liegt oft in der Steueroptimierung – die Investitionsausgaben schaffen Absetzmöglichkeiten. Das gab immer wieder Anlass zu Diskussionen, eine Abschaffung ist dennoch nicht in Sicht. „ Sie wäre für die Immobilienwirtschaft nachteilig, denn dann würden Investitionsanreize für die Revitalisierung und Neuentwicklung von Gebäuden verloren gehen“, meint Roland Reisch von TPA Horwath.

Gesellschaft statt Miteigentum?

 Eine weitere, aktuell gefragte Form ist der Erwerb von Anteilsscheinen an Zinshäusern- Oder es werden Personengesellschaften, etwa Kommanditgesellschaften, gegründet, über die das Geld für Immobilieninvestitionen aufgebracht wird. Thomas Passeyrer, Rechtsanwalt in Wien, rät Anlegern allerdings, „einen genauen Blick in den Gesellschaftsvertrag zu werfen und sich einen Überblick über Rechte und Pflichten, Veranlagungsstrategie und die Veräußerlichkeit des Gesellschaftsanteils zu verschaffen“. Bei einer Kommanditgesellschaft (KG) fällt, so Reisch, beim Verkauf des Gesellschaftsanteils keine Grunderwerbssteuer an. Weil sich der Käufer die Steuer erspart, ist ein höherer Kaufpreis erzielbar. Für praktikabler hält er jedoch die Rechtsform der Offenen Gesellschaft (OG): Denn bei einer KG muss ein Investor den Part des unbeschränkt haftenden Komplementärs übernehmen, bei der OG haften alle Mitgesellschafter in gleicher Weise. Außerdem fällt bei der KG bei der Zufuhr von Eigenkapital Gesellschaftssteuer an.

 Für jeden geeignet seien solche Veranlagungen nicht, warnt die Wiener Rechtsanwältin Andrea Zapotoczky. „Sie sind doch sehr komplex. Außerdem möchte der typische Privatanleger sein Investment grundbücherlich abgesichert haben.“ Reisch bestätigt das:“Ein Miteigentumsanteil ist zwar in der Praxis auch nicht leichter veräußerbar als ein Gesellschaftsanteil, trotzdem hat die grundbücherliche Einverleibung für Investoren einen starken psychologischen Anreiz.“ Passeyrer bringt einen weiteren Aspekt ins Spiel:“ Bei Finanzierung über eine Personengesellschaft tritt der Investor die Gestaltungs – und Mitspracherechte an diese ab.“

 In jedem Fall müssen bei einer Immobilienbeteiligung die Kostenrisken einkalkuliert werden. Mitunter entsteht unerwarteter Sanierungsbedarf, und selbst die Nebenkosten beim Erwerb wurden schon unterschätzt. Auch sie könnten die Rendite auffressen.

 Autor: Mag. Katharina Braun, veröffentlicht in“ die Presse,“ am 25.5.2012

 

 
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