Coronavirus und Geschäftsraum Mietzinszahlungen

Geschrieben am 17.03.2020

Erstmals in seiner Geschichte beschloss der Nationalrat an einem Sonntag  –  dies zur Eindämmung des Coronavirus – ein Gesetzespaket, das sogenannte COVID19 ( Covid 19 Maßnahmengesetz).

Es gelten nun für ganz Österreich restriktive Ausnahmebeschränkungen. Der Ausgang ist  aktuell nur in folgenden 3 Fällen zulässig:

  1. Für dringend notwendige Besorgungen ( Lebensmittel)
  2. Zur Erfüllung einer Hilfeleistung
  3. Wenn es beruflich absolut notwendig ist ( ansonsten sind Arbeiten im home office modus vorzunehmen)

Spaziergänge sind bis auf weiteres nur alleine oder mit jener Person erlaubt, mit welcher man im Haushalt lebt.

Für Tirol gelten noch strengere Maßnahmen. So darf mit sofortiger Wirkung niemand mehr ohne triftigen Grund sein Haus oder seine Wohnung verlassen.

Alle nicht versorgungsnotwendige Geschäfte haben geschlossen zu halten.

Versorgungsnotwendige Betriebe sind in etwa Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Banken, Tankstellen, Trafiken, Tierfutterhandel, medizinischer Bereich; alle andere haben eben auf Teleworking umzustellen.

Die Ermächtigung des Gesundheitsministers zur Schließung von Betriebsstätten findet sich in Artikel 8 des COVID 19 Maßnahmengesetz.

Das Gesetzt tritt mit Montag  16.3. 2020  00.00 in Kraft.

Der Verstoß gegen dieses Betriebsstättenverbot ist für den Inhaber des Betriebs mit hohen Verwaltungsstrafen bedroht ( das Maßnahmengesetz sieht Geldstrafen in der Höhe von bis zu € 36.000,–vor).

Anders als es durch das Epidemiegesetz  ( dies eingeführt im Jahr 1950) rechtlich möglich gewesen wäre, haben  per Verordnung durch den Gesundheitsminister auch Betriebe, Geschäfte geschlossen zu halten, von welchen keine konkrete Gefährdung ausgeht. Dies da die Hintanhaltung von sozialen Kontakten dringend gefordert ist, um die Infektionsrate zu entschleunigen und so einem drohenden Kollaps des Gesundheitssystem entgegen zu steuern.

Anders als das Epidemiegesetz sieht das COVID 19 Maßnahmengesetz zwar für die Betriebsschließung keine Vergütung für den durch eine behördliche Schließung verursachten Verdienstentgang vor, jedoch sollen diese durch das von der Regierung geschnürte Hilfspaket abgefedert werden.

Was bedeutet dies nun für Geschäftsmieten/ Pacht?

Kommt es nun epidemiebedingt zu einer behördlichen verordneten Schließung des Betriebs, so tritt nun ein derartiger außerordentlicher Fall ein, an den wohl der Gesetzgeber mit seiner Bestimmung des § 1104 ABGB gedacht hat. Dieser Bestimmung zufolge entfällt die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses oder des Pachtzinses wenn der Bestandgegenstand wegen eines außerordentliches Zufalls (das Gesetz nennt beispielsweise Feuer, Krieg, Seuche, Überschwemmung) gar nicht gebraucht oder genutzt werden kann.  Es geht also um jene Fälle, welche außerhalb der menschlichen Kontrolle liegen. Katastrophenfälle also, wie jenem der nunmehrigen Corona Pandemie, die einen größeren Personenkreis betreffen, welche durch eine gesetzliche Regelung nicht entsprechend ausgeglichen werden können ( so hat der Oberste Gerichtshof in etwa ausgesprochen, dass es sich bei einem durch einen Verkehrsunfall beschädigten Bestandgegenstand nicht um einen derartigen Zufall handeln würde).

Es ist anzunehmen, dass im Falle einer epidemiebedingten behördlich angeordneten Schließung, wie wir sie gerade erleben,  ein derartiger Grund für einen Zinsentfall verwirklicht ist. Für die Dauer der Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts ist dann kein Mietzins zu bezahlen. Fakt ist aber auch, dass das Coronavirus eine Menge Rechtsfragen aufwirft, und es diesbezüglich noch an Rechtsprechung fehlt. Wichtig ist aber auch einen Blick in den jeweiligen Vertrag zu werfen. So ist denkbar, dass diesem zufolge der Mieter/ Pächter für den jeweiligen außerordentlichen Zufall haftet.

Es empfiehlt sich  den Vermieter schriftlich auf diesen Umstand der epidemiebedingten – bis auf weiteren -Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes schriftlich hinzuweisen, und die laufende Mietzinszahlung , sofern nicht ohnedies eine Einigung mit dem Vermieter möglich ist, ausdrücklich vorbehaltlich der Rückforderung derselben zur Überweisung zu bringen. Anderenfalls in der vorbehaltlosen Überweisung des laufenden Mietzins ein Verzicht auf Mietzinsminderung/ Mietzinsaussetzung erblickt werden könnte.

Hier geht es zum Gesetzestext vom Coronamaßnahmengesetz:

https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/I/I_00102/fname_787777.pdf

Zusatz:

Wie wichtig die Reduktion von sozialen Kontakten im Kampf gegen die Ausbreitung der Infektionen ist zeigt sich am historischen Beispiel der spanischen Grippe; an welcher insgesamt mehr Menschen als im ersten Weltkrieg starben.

So wurde 1918 in Philadelphia eine Parade mit über 200.000 Menschen abgehalten,  binnen kürzester Zeit waren sämtliche Spitäler überfüllt und noch vor dem Ende der Woche waren  über 4500 an der spanischen Grippe verstorben . Unzählige andere Menschen, die an anderen Leiden litten, starben mangels medizinsicher Betreuung.

Viel glimpflicher kamen hingegen die Menschen in St. Louis davon. Hier wurde bereits zwei Tage nach den ersten Infektionen die Stadt komplett dicht gemacht. Es starben dort viel weniger Menschen als in Philadelphia.

https://www.addendum.org/coronavirus/massnahmen-oesterreich/

Um eine reale Chance zu haben die Ausbreitung der Infiszierungen effizient abzubremsen zu können, so die Experten, ist mit der Distanzierung zu beginnen, sofern nicht mehr als 1 Prozent der Gesamtbevölkerung infiziert ist. Genau dies versucht die Regierung mit ihren Maßnahmen zu erreichen.

 

 
Haben Sie weitere Fragen, dann wenden Sie sich bitte an Rechtsanwältin Mag. Katharina Braun unter office@rechtsanwaeltin-braun.at