Mag. Katharina Braun -

In letzter Zeit war in den Medien verstärkt von dem Ausfall bzw. Reparaturbedarf von Heizthermen zu lesen. Dies mitbedingt durch deren witterungsbedingte Überbeanspruchung.
Viele Mieter stellen nun die Frage, wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat.

Für die Beantwortung dieser Frage ist es wesentlich zuerst zu klären, ob das gegenständliche Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (kurz „ MRG“) unterliegt. Denn wenn ja, ist der Vermieter – ausgenommen den Fall selbstverständlich, dass er sich hierzu vertraglich verpflichtet hätte – nicht verpflichtet die Heiztherme zu reparieren oder diese zu erneuern. Dies da die Erhaltungserarbeiten zu denen der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG verpflichtet ist in § 3 MRG abschließend geregelt sind, und die Heiztherme hierin nicht angeführt ist. Argumentiert wird dies von der Rechtsprechung damit, dass dies im Gegenzug für die Mietzinsbeschränkungen erfolgt, welchen der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt.

Allerdings hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Investitionsersatzanspruch. Der Mieter hat, will er dieses Anspruches nicht verlustig werden, dem Vermieter die beabsichtigte Erneuerung/Reparatur anzuzeigen. Anders als bei anderen Investitionen wird der Mieter jedoch nicht die Zustimmung des Vermieters abzuwarten haben.

Nachdem die getätigte Investition der Thermenreparatur jedoch auf 10 Jahre abzuschreiben ist, bekommt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch bezüglich Therme meist nur sehr wenig oder nichts mehr an Investitionsersatz.

Im Teilanwendungsbereich des MRG (zB Gebäude in welchem sich der Mietgegenstand befindet wurde aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet) bzw. im ABGB hat der Mieter einen sofortigen ( also nicht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden) Ersatzanspruch in voller Höhe seines Aufwands, der im aufrechten Mietverhältnis außerdem erst nach 30 Jahren verjährt ( lediglich im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses muss der Anspruch binnen sechs Monaten ab Zurückstellung des Mietgegenstandes geltend gemacht werden). Geregelt ist dies in §§ 1097, 1036 ABGB. Ein Abweichen von dieser Gewährleistungsbestimmung ist, wenn es sich bei dem Mieter um einen Konsumenten handelt, unzulässig (§ 9 KSchG). In einem Geschäft zwischen Privaten kann allerdings die Erhaltungspflicht vertraglich auf den Mieter überwälzt werden. In diesem Ausmaß ist dann kein Mietzinsminderungsrecht gegeben.

Achtung! Kein Recht auf Mietzinsminderung hat der Mieter, wenn die Heiztherme oder ein Warmwasserboiler kaputt werden, welche der Mieter selbst eingebaut hat.