Gegensprechanlage – Verpflichtung des Vermieters
Verpflichtung des Vermieters zur Installierung einer elektrischen Türöffnungs- und Gegensprechanlage?
Gemäß der Verordnung des Magistrats der Stadt Wien über die Haustorsperre und Hausbeleuchtung müssen in Wien die Tore der Häuser grundsätzlich zwischen 22 bis 6 Uhr geschlossen gehalten werden.
Aus dieser Verordnung kann aber nicht der Rückschluss gezogen werden, dass generell eine Verpflichtung zur Montage einer Gegensprechanlage besteht.
Denn der Sperrverpflichtung kann ebenso mit einem einfachen Haustor mit versperrbarem Schloss entsprochen werden.
Unklar ist ob der nachträgliche Einbau einer Gegensprechanlage eine Erhaltungsarbeit gemäß § 3 Abs 2 Z 4 MRG (Mietrechtsgesetz) – hier kann jeder, daher auch nur ein Mieter alleine, bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Durchführung dieser Arbeit stellen – oder eine Verbesserungsarbeit gemäß § 4 MRG darstellt ( die diesbezügliche Antragstellung bedarf der Mehrheit der Mieter).
Der Oberste Gerichtshof hat dargelegt, dass die Anbringung einer elektrischen Türöffnungs- und Gegensprechanlage bei einem größerem Miethaus eine Erhaltungsarbeit darstellen kann, wenn eine zur Einhaltung einer öffentlich – rechtlichen Sperrverpflichtung erforderliche technische Einrichtung überhaupt fehlt oder erneuert werden muss. D.h. bei Vorhandensein eines versperrbaren Schlosses wird wohl die nachträgliche Anbringung als Verbesserungsarbeit anzusehen sein, dies insbesondere wenn das Haustor von einem Hausbetreuer während der Sperrzeiten verschlossen wird etc.
Für den Fall, dass der nachträgliche Einbau als Verbesserungsarbeit zu qualifizieren ist, ist weiters zu überlegen, ob eine Gemeinschaftsanlage geschaffen wird, oder ob es möglich ist, dass sich einzelne Mieter aus der Benützung ausschließen.
Benutzen alle Mieter die Anlage, so handelt es sich jedenfalls um eine Gemeinschaftsanlage und ist die Erhaltung in den Betriebskosten verrechenbar.
Finanzierung der Anlage:
Wenn als Erhaltungsarbeit qualifiziert:
Die Erhaltungsarbeiten sind entweder aus der Hauptmietzinsverrichtung der letzten Jahre, aus nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen oder aus dem Hauptmietzins des laufenden Jahres zu decken bzw. kann auch ein Vorgriff auf künftige Mietzinseinnahmen erfolgen, ebenso ist denkbar ein Hauptmietzinserhöhungsverfahren gemäß § 18 MRG.
Wenn als Verbesserungsarbeit qualifiziert:
Verbesserungsarbeiten hat der Vermieter nur dann durchzuführen, wenn und soweit die Kosten aus den Mietzinsreserven der letzten 10 Kalenderjahre, einschließlich der Zuschüsse für die Finanzierung der nützlichen Verbesserung, oder aus dem laufenden Hauptmietzins, oder aus noch nicht verwendeten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gedeckt werden können und Erhaltungsabreiten nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, dass die erforderlichen Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt werden.
Ist eine Finanzierung so nicht möglich, kann eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und der Mehrheit der Mieter über die Finanzierung getroffen werden.
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